6月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布最新貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)、5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，由3.65%、4.3%調(diào)整至3.55%、4.2%。

本次降息后，5年期以上LPR降至4.2%，為2019年房貸利率換錨5年期以上LPR以來最低水平。伴隨著5年期以上LPR下調(diào)，當(dāng)前購買首套和二套房房貸利率下限分別降至4.0%（5年期以上LPR-20個(gè)基點(diǎn)）、4.8%（5年期以上LPR+60個(gè)基點(diǎn)），已降至歷史低位。

58安居客研究院院長張波表示，在本輪調(diào)整前，OMO、SLF和MLF利率均已連續(xù)十個(gè)月按兵不動(dòng)，本輪降息操作，是央行采取精準(zhǔn)有力實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策體現(xiàn)，通過降息可起到加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，全力支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)充分就業(yè)，維護(hù)幣值穩(wěn)定和金融穩(wěn)定的作用。

“對于樓市的作用可以分兩層來看，第一層面是通過釋放出支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極信號，有利于引導(dǎo)市場預(yù)期，提振整體經(jīng)濟(jì)面信心，從而同步提升購房消費(fèi)信心?！睆埐ㄖ赋?，第二層面則是會(huì)通過LPR調(diào)整，拉動(dòng)存量房貸和新增房貸利率下降，住房消費(fèi)者負(fù)擔(dān)減輕，加速購房者入市節(jié)奏。在當(dāng)下環(huán)境下，第一層信號的意義更為明顯。

提前還貸趨勢可能會(huì)延續(xù)

在下調(diào)LPR前，央行7天期逆回購利率下降10個(gè)基點(diǎn)。

6月13日上午，中國人民銀行發(fā)出公告，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，人民銀行于今日以利率招標(biāo)方式開展了20億元7天期逆回購操作，中標(biāo)利率為1.90%，較上一交易日中標(biāo)利率下降10個(gè)基點(diǎn)，為去年8月中旬以來首次下調(diào)。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，LPR跟隨下調(diào)在情理之中，且此次降息幅度相對較大，目的非常明確，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求，穩(wěn)定增長動(dòng)力。

此外，從大環(huán)境看，5月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，大部分經(jīng)濟(jì)活動(dòng)同比增速放緩，高頻數(shù)據(jù)顯示6月至今增長動(dòng)能未有明顯改善，經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)生動(dòng)力明顯不足。經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能之弱，超出各方預(yù)期，“穩(wěn)增長”政策必須加碼，降息可謂水到渠成。

李宇嘉認(rèn)為，考慮到近期各期限國債利率、銀行間拆借利率下調(diào)20-40個(gè)基點(diǎn)，國有大銀行、股份制銀行啟動(dòng)新一輪存款利率下調(diào)，定期存款下降10-15個(gè)基點(diǎn)，相比去年4月份下降60-70個(gè)基點(diǎn)?？梢耘袛啵乱惠啞敖迪⒅芷凇钡絹?，后續(xù)還會(huì)下降。

值得一提的是，隨著存款利率不停地往下降，活期存款的利率聊勝于無，定期存款的利率下降幅度更大。另外，目前新增按揭貸款的利率在往下降，保本理財(cái)、保險(xiǎn)等產(chǎn)品的收益率也在往下走。

李宇嘉指出，這樣的結(jié)果就意味著，存量房貸的利率更高了?！耙虼?，對于老百姓來講，沒有更高利率的保本投資產(chǎn)品就要把貸款提前還掉。因此，預(yù)計(jì)此次降息以后，提前還貸的趨勢還會(huì)延續(xù)下去。”

房貸利率或?qū)⒊掷m(xù)下調(diào)

對房地產(chǎn)而言，降息最大的效應(yīng)就是降低月供成本。

從減負(fù)效應(yīng)看，單純看此次下降10個(gè)基點(diǎn)，那么對于“100萬貸款本金、30年期、等額本息”房貸而言，降息后首套房和二套房月供可以減少57元和60元，累積30年月供分別減少2.05萬元、2.16萬元。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，若是把過去三年LPR降息以及房貸利率下限下調(diào)等考慮，實(shí)際上最近幾年房貸月供每個(gè)月差不多可以少還10%。

“此外，隨著LPR利率的下調(diào)，預(yù)計(jì)最近兩周各大銀行會(huì)紛紛下調(diào)房貸利率，即普遍會(huì)下降10個(gè)基點(diǎn)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這也意味著，新一輪寬松的房貸政策也會(huì)開啟。

事實(shí)上，2023年年初，央行、銀保監(jiān)會(huì)就發(fā)出通知，指出新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降3個(gè)月的城市，可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂蝿?，自主下調(diào)或取消首套住房商貸利率下限。

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來已有超40城，降低首套房貸利率下限至4%以下。例如，常州首套房貸利率下限自2月25日起由4.1%降至3.8%、揚(yáng)州首套房貸利率下限由4.1%下調(diào)至3.8%。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，降息后首套房貸進(jìn)一步下調(diào)，對于首套房的認(rèn)購有積極的作用。預(yù)計(jì)后續(xù)各地認(rèn)定首套房的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，這對于購房者更好享受首套房貸利率具有積極的作用。

值得注意的是，單純依靠上述政策，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法達(dá)到刺激樓市的目的。

在張波看來，目前來看，弱二線、以及三四線城市，市場供大于求的特點(diǎn)明顯，當(dāng)下大多通過大力放松公積金貸款、強(qiáng)化購房補(bǔ)貼、以及降低首付比拉動(dòng)需求側(cè)的操作為主，但政策在市場上的效力釋放并不明顯，或并不持續(xù)。

張波進(jìn)一步指出，核心一二線城市依然存在著諸多限制性樓市政策，包括限購和限價(jià)，政策工具箱中依然有著諸多可操作品種，但目前放松的偏于謹(jǐn)慎，導(dǎo)致市場亦出現(xiàn)降溫趨勢。

“長期來的看，在房住不炒的背景下，兩類政策在當(dāng)下重要性凸顯，其一是保障自住性購房需求，尤其是一二線城市有限度的限購放松。其二是改善性需求的拉動(dòng)，包括在房貸和首付層面執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’，以及置換退稅等。”張波說道。